Qu’est-ce qu’un REIT, et qu’est-ce qui qualifie une société ?
Les REIT permettent aux particuliers de toucher une part des revenus de grands immeubles commerciaux sans les acheter ni les gérer, et la plupart sont cotés en Bourse comme n’importe quelle action. Contrairement à un promoteur, un REIT ne construit pas pour revendre ; comme l’explique Investor.gov, le site de la SEC, il achète et développe des immeubles surtout pour les exploiter au sein de son propre portefeuille.
Les conditions sont fixées par les sections 856 et 857 du code fiscal américain. Entre autres, la société doit être dirigée par des trustees ou des administrateurs, avoir des actions cessibles, être imposable comme une société américaine si elle n’était pas un REIT, appartenir à au moins 100 personnes sans être détenue par un petit nombre, et passer des tests montrant que l’essentiel de ses actifs et de ses revenus vient de l’immobilier. La condition la plus connue est la règle de distribution.
- REIT (real estate investment trust)
- Une société qui possède, exploite ou finance de l’immobilier de rapport et qui, en remplissant les conditions du code fiscal, dont la distribution d’au moins 90 % de son revenu imposable, échappe à l’essentiel de l’impôt sur les sociétés.
La règle des 90 % : pourquoi les REIT versent de gros dividendes
Selon la section 857, un REIT doit verser des dividendes égaux à au moins 90 % de son revenu imposable de REIT, calculé avant la déduction des dividendes versés et hors plus-value nette. Le revenu imposable qu’il conserve est taxé au taux des sociétés, si bien que beaucoup de REIT distribuent près de 100 % ; Nareit, l’association du secteur, indique que c’est le cas de la plupart.
Deux conséquences en découlent. Les REIT gardent peu de leurs revenus pour financer leur croissance, alors ils émettent des actions et empruntent plus souvent que la plupart des sociétés. Et leurs dividendes paraissent élevés par rapport à leur bénéfice : le taux de distribution habituel, dividendes ÷ résultat net, peut faire croire qu’un REIT sain distribue plus qu’il ne gagne, car le résultat net est réduit par de gros amortissements sur les immeubles.
- Obligation de distribution des REIT (règle des 90 %)
- La règle américaine selon laquelle un REIT doit verser chaque année des dividendes d’au moins 90 % de son revenu imposable de REIT, hors plus-value nette, pour garder son régime fiscal.
Les types de REIT : de propriété, hypothécaires, cotés et non cotés
Selon ce qu’ils détiennent, il y en a deux grandes familles. Les REIT de propriété (equity REIT) possèdent des immeubles et vivent surtout des loyers. Les REIT hypothécaires (mREIT) prêtent sur l’immobilier ou achètent des titres adossés à des hypothèques et touchent des intérêts ; ils empruntent beaucoup et sont particulièrement sensibles aux taux et aux pertes de crédit. Les REIT de propriété se spécialisent en général par type d’immeuble : logements et maisons en location, entrepôts et logistique, bureaux, centres commerciaux, hôtels, garde-meubles, bâtiments de santé, centres de données et tours de télécommunications.
Selon la façon de les détenir, il y en a trois. Les REIT cotés sont enregistrés auprès de la SEC et cotés en Bourse ; on les achète, ou un fonds ou un ETF de REIT, comme n’importe quelle action. Les REIT publics non cotés sont enregistrés auprès de la SEC mais pas cotés : selon Investor.gov, ils sont difficiles à revendre, peuvent ne pas estimer leur valeur par action avant 18 mois après la clôture de leur offre, versent souvent une partie de leurs distributions avec le produit de l’offre et des emprunts, et facturent des commissions et frais d’entrée qui atteignent en général environ 9 % à 10 % de l’investissement. Les REIT privés sont dispensés d’enregistrement auprès de la SEC et ne peuvent en général être vendus qu’aux investisseurs institutionnels.
- REIT de propriété (equity REIT)
- Un REIT qui possède des immeubles et tire l’essentiel de ses revenus des loyers, souvent spécialisé dans un type d’immeuble comme les entrepôts, les logements ou les centres de données.
- REIT hypothécaire (mREIT)
- Un REIT qui prête sur l’immobilier ou achète des hypothèques et des titres adossés, et touche des intérêts plutôt que des loyers. En général plus endetté et plus sensible aux taux qu’un REIT de propriété.
- REIT non coté (non-traded REIT)
- Un REIT enregistré auprès de la SEC dont les actions ne sont pas cotées. Il est peu liquide, sa valeur par action est difficile à connaître, et il facture en général des frais d’entrée élevés.
Comment analyser un REIT : le FFO plutôt que le BPA
Les règles comptables amortissent les immeubles chaque année, alors qu’un bien bien entretenu conserve souvent sa valeur. Le résultat net et le bénéfice par action sous-estiment donc ce qu’un REIT de propriété tire de ses immeubles. Pour corriger cela, Nareit a créé en 1991 le FFO (funds from operations) : le résultat net hors amortissements liés à l’immobilier et hors plus-values et moins-values sur la vente de certains biens, entre autres ajustements. Le FFO est une mesure de performance complémentaire, hors normes comptables (non-GAAP), pas un chiffre de trésorerie ; pour la trésorerie, lisez le tableau des flux de trésorerie. Beaucoup de REIT publient aussi un FFO ajusté (AFFO) qui retranche les dépenses récurrentes d’entretien des immeubles, sans définition standard.
Dans le dessin ci-dessous, un REIT hypothétique affiche un résultat net de 60 millions de dollars, avec 50 millions d’amortissements immobiliers et une plus-value de 10 millions sur la vente d’un immeuble. FFO = 60 + 50 − 10 = 100 millions de dollars. Avec 50 millions d’actions, le BPA est de 1,20 $ et le FFO par action de 2,00 $. Un dividende de 1,60 $ par action représente 133 % du BPA mais 80 % du FFO, la mesure habituelle des distributions d’un REIT. À un cours de 32,00 $, le rendement du dividende est de 1,60 ÷ 32 = 5,0 % et le ratio cours/FFO de 32 ÷ 2 = 16,0, l’équivalent pour un REIT du PER.
- FFO (funds from operations)
- Une mesure de performance des REIT définie par Nareit : le résultat net hors amortissements immobiliers et hors plus-values et moins-values sur la vente de certains biens, entre autres ajustements.
- Ratio cours/FFO (P/FFO)
- Le cours d’un REIT divisé par son FFO par action, utilisé à la place du PER.
Pourquoi le cours des REIT est-il sensible aux taux d’intérêt ?
On achète les REIT en grande partie pour leurs revenus : ils sont en concurrence avec les obligations. Quand les rendements des bons du Trésor montent, les investisseurs ont tendance à exiger un rendement plus élevé des REIT aussi, donc un cours plus bas pour le même dividende. Les REIT empruntent beaucoup, si bien que des taux plus hauts alourdissent leurs frais financiers à mesure que la dette est refinancée, et la valeur des immeubles tend à baisser quand les taux utilisés pour les évaluer montent. La leçon rendements obligataires et actions explique le mécanisme général.
Dans le dessin simplifié ci-dessous, un REIT hypothétique verse 2,00 $ par an et les investisseurs en veulent un rendement supérieur de 2 points à celui du Trésor à 10 ans. Avec le Trésor à 3 %, le REIT doit rapporter 5 % : un cours de 2,00 ÷ 0,05 = 40,00 $. À 4 %, il doit rapporter 6 % : 33,33 $. À 5 %, il doit rapporter 7 % : 28,57 $, 28,6 % sous 40,00 $. Les vrais REIT peuvent augmenter leurs loyers avec le temps, surtout quand l’inflation est forte, donc le lien est plus lâche et varie selon le type d’immeuble, mais la pression va dans le même sens.
Comment les dividendes des REIT sont-ils imposés ?
Dans les grandes lignes, pour un contribuable américain, la plupart des dividendes de REIT sont imposés comme un revenu ordinaire, et non aux taux réduits des dividendes qualifiés qui s’appliquent à beaucoup de dividendes de sociétés, comme le note Investor.gov. Une partie de la distribution peut être déclarée comme une distribution de plus-values, imposée comme une plus-value à long terme, et une partie comme un remboursement de capital, non imposé à la réception mais qui réduit votre prix de revient des actions. Le REIT indique la répartition chaque année sur le formulaire 1099-DIV.
Les dividendes de REIT qualifiés peuvent aussi ouvrir droit à la déduction pour revenu d’entreprise qualifié de la section 199A, que l’IRS décrit comme pouvant atteindre 20 % de ces dividendes, sous conditions. Les investisseurs hors des États-Unis subissent en général une retenue à la source américaine sur les dividendes de REIT, à des taux qui dépendent du type de distribution et d’une éventuelle convention fiscale, et peuvent aussi devoir l’impôt dans leur propre pays. Détenir des REIT dans un compte fiscalement avantageux change encore la donne : vérifiez votre situation avec un conseiller fiscal.
- Remboursement de capital (return of capital)
- La part d’une distribution qui n’est pas prélevée sur les bénéfices. Elle n’est en général pas imposée à la réception mais réduit le prix de revient des actions, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente.