¿Qué es un REIT y qué requisitos debe cumplir una empresa?
Los REIT permiten a los inversores particulares recibir una parte de las rentas de grandes inmuebles comerciales sin comprarlos ni gestionarlos, y la mayoría cotiza en bolsa como cualquier acción. A diferencia de un promotor, un REIT no construye para revender; como explica Investor.gov, de la SEC, compra y desarrolla inmuebles sobre todo para explotarlos dentro de su propia cartera.
Los requisitos están en las secciones 856 y 857 del código fiscal de EE. UU. Entre otros, la empresa debe estar dirigida por fideicomisarios o consejeros, tener acciones transferibles, tributar como sociedad nacional si no fuera un REIT, pertenecer a 100 o más personas sin estar en manos de unos pocos, y superar pruebas que demuestren que la mayor parte de sus activos e ingresos procede del sector inmobiliario. El requisito más conocido es la regla de reparto.
- REIT (real estate investment trust)
- Una empresa que posee, gestiona o financia inmuebles que generan rentas y que, al cumplir los requisitos del código fiscal, entre ellos repartir al menos el 90% de su renta imponible, evita la mayor parte del impuesto de sociedades.
La regla del 90%: por qué los REIT pagan dividendos altos
Según la sección 857, un REIT debe pagar dividendos equivalentes a al menos el 90% de su renta imponible de REIT, calculada antes de deducir los dividendos pagados y sin la ganancia neta de capital. La renta imponible que retiene tributa al tipo de sociedades, así que muchos REIT reparten cerca del 100%; Nareit, la asociación del sector, dice que la mayoría lo hace.
Esto tiene dos consecuencias. Los REIT retienen poco de sus ingresos para financiar su crecimiento, así que emiten acciones y piden prestado con más frecuencia que la mayoría de las empresas. Y sus dividendos parecen grandes frente a su beneficio: el ratio de reparto habitual, dividendos ÷ beneficio neto, puede hacer que un REIT sano parezca repartir más de lo que gana, porque el beneficio neto se reduce con grandes cargos por depreciación de los edificios.
- Requisito de reparto de los REIT (regla del 90%)
- La norma estadounidense según la cual un REIT debe pagar cada año dividendos de al menos el 90% de su renta imponible de REIT, sin la ganancia neta de capital, para conservar su régimen fiscal.
Tipos de REIT: de propiedad, hipotecarios, cotizados y no cotizados
Según en qué invierten, hay dos grandes clases. Los REIT de propiedad (equity REIT) poseen inmuebles y ganan sobre todo alquileres. Los REIT hipotecarios (mREIT) prestan con garantía inmobiliaria o compran valores respaldados por hipotecas y cobran intereses; se endeudan mucho y son especialmente sensibles a los tipos de interés y a las pérdidas de crédito. Los REIT de propiedad suelen especializarse por tipo de inmueble: viviendas y casas en alquiler, almacenes y logística, oficinas, centros comerciales, hoteles, trasteros, edificios sanitarios, centros de datos y torres de telecomunicaciones.
Según cómo se poseen, hay tres. Los REIT cotizados están registrados en la SEC y cotizan en una bolsa; se compran, o un fondo o ETF de REIT, como cualquier acción. Los REIT públicos no cotizados están registrados en la SEC pero no cotizan: según Investor.gov, son difíciles de vender, pueden no estimar su valor por acción hasta 18 meses después de cerrar su oferta, a menudo pagan parte de sus repartos con el dinero de la oferta y con préstamos, y cobran comisiones de venta y gastos iniciales que suelen sumar alrededor del 9% al 10% de la inversión. Los REIT privados están exentos de registro en la SEC y, en general, solo pueden venderse a inversores institucionales.
- REIT de propiedad (equity REIT)
- Un REIT que posee inmuebles y obtiene la mayor parte de sus ingresos de alquileres, a menudo especializado en un tipo de inmueble, como almacenes, viviendas o centros de datos.
- REIT hipotecario (mREIT)
- Un REIT que presta con garantía inmobiliaria o compra hipotecas y valores respaldados por ellas, y cobra intereses en lugar de alquileres. Suele estar más endeudado y ser más sensible a los tipos que un REIT de propiedad.
- REIT no cotizado (non-traded REIT)
- Un REIT registrado en la SEC cuyas acciones no cotizan en bolsa. Es poco líquido, su valor por acción es difícil de conocer y suele cobrar gastos iniciales altos.
Cómo analizar un REIT: el FFO en lugar del BPA
Las normas contables deprecian los edificios cada año, aunque un inmueble bien mantenido suele conservar su valor. Eso hace que el beneficio neto y el beneficio por acción subestimen lo que un REIT de propiedad gana con sus inmuebles. Para corregirlo, Nareit creó en 1991 los fondos de operaciones (FFO): el beneficio neto sin la depreciación y amortización inmobiliarias y sin las ganancias y pérdidas por la venta de ciertos inmuebles, entre otros ajustes. El FFO es una medida de rendimiento complementaria, fuera de las normas contables (non-GAAP), no una cifra de efectivo; para el efectivo, lee el estado de flujos de efectivo. Muchos REIT publican también un FFO ajustado (AFFO) que resta el gasto recurrente en mantener los edificios, sin una definición estándar.
En el dibujo de abajo, un REIT hipotético declara un beneficio neto de US$60 millones, con US$50 millones de depreciación inmobiliaria y una ganancia de US$10 millones por vender un edificio. FFO = 60 + 50 − 10 = US$100 millones. Con 50 millones de acciones, el BPA es de US$1.20 y el FFO por acción de US$2.00. Un dividendo de US$1.60 por acción es el 133% del BPA pero el 80% del FFO, que es como suelen medirse los repartos de un REIT. A un precio de US$32.00, la rentabilidad por dividendo es 1.60 ÷ 32 = 5.0% y el ratio precio/FFO 32 ÷ 2 = 16.0, el equivalente del PER para un REIT.
- Fondos de operaciones (FFO)
- Una medida de rendimiento de los REIT definida por Nareit: el beneficio neto sin la depreciación y amortización inmobiliarias y sin las ganancias y pérdidas por la venta de ciertos inmuebles, entre otros ajustes.
- Ratio precio/FFO (P/FFO)
- El precio de la acción de un REIT dividido entre su FFO por acción, que se usa en lugar del PER.
¿Por qué el precio de los REIT es sensible a los tipos de interés?
Los inversores compran REIT en gran parte por sus rentas, así que compiten con los bonos. Cuando suben los rendimientos del Tesoro, los inversores tienden a exigir también más rentabilidad a los REIT, lo que significa un precio menor por el mismo dividendo. Los REIT se endeudan mucho, así que unos tipos más altos encarecen sus intereses a medida que refinancian la deuda, y el valor de los inmuebles tiende a bajar cuando suben los tipos con que se valoran. La lección rendimientos de los bonos y acciones explica el mecanismo general.
En el dibujo simplificado de abajo, un REIT hipotético paga US$2.00 al año y los inversores quieren de él una rentabilidad 2 puntos porcentuales superior a la del bono del Tesoro a 10 años. Con el Tesoro al 3%, el REIT debe rendir un 5%: un precio de 2.00 ÷ 0.05 = US$40.00. Al 4% debe rendir un 6%: US$33.33. Al 5% debe rendir un 7%: US$28.57, un 28.6% por debajo de US$40.00. Los REIT reales pueden subir los alquileres con el tiempo, sobre todo con inflación alta, así que el vínculo es más laxo y varía según el tipo de inmueble, pero la presión va en la misma dirección.
¿Cómo tributan los dividendos de los REIT?
En términos generales, para un contribuyente estadounidense, la mayoría de los dividendos de REIT tributan como renta ordinaria, no a los tipos reducidos de los dividendos cualificados que se aplican a muchos dividendos de empresas, como señala Investor.gov. Parte del reparto puede declararse como distribución de ganancias de capital, que tributa como ganancia a largo plazo, y parte como devolución de capital, que no tributa al recibirse pero reduce tu coste fiscal de las acciones. El REIT comunica el desglose cada año en el formulario 1099-DIV.
Los dividendos de REIT cualificados pueden además dar derecho a la deducción por renta empresarial cualificada de la sección 199A, que el IRS describe como de hasta el 20% de esos dividendos, con sus condiciones. Los inversores de fuera de EE. UU. suelen estar sujetos a una retención estadounidense sobre los dividendos de REIT, a tipos que dependen del tipo de reparto y de cualquier convenio fiscal, y pueden deber impuestos también en su propio país. Tener REIT en una cuenta con ventajas fiscales cambia otra vez el cuadro, así que revisa tu caso con un asesor fiscal.
- Devolución de capital (return of capital)
- La parte de un reparto que no procede de beneficios. En general no tributa al recibirse, pero reduce el coste fiscal de las acciones, lo que aumenta la ganancia imponible al venderlas.